離婚調停中でも自宅不動産を売ることはできる?

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離婚調停中であっても、これまで家族で暮らしてきた家を売却することはできるのでしょうか?

実は、離婚調停中の場合には、自宅を売却できるケースとできないケースがあります。また、売却できるケースであっても、自宅が財産分与の対象になる可能性も高いので、相手方の了承を得るなど、適切な手順を踏んで売却を進めなければなりません。

今回は、離婚調停中に自宅不動産を売却できる場合とできない場合について解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

1.自宅不動産を売ることができない場合

売却が難しいケースについて先に説明します。

1-1.相手方の同意がない

自宅が共有名義の場合、これを売却するには共有者全員の同意が必要になります。
夫婦共有の場合には相手方の同意が必要になりますし、相手方の親などの親族と共有している場合には、その親族の同意をとらなければなりません。共有者の同意を得られなければ、自宅の売却はできません。

では、自宅不動産が夫婦の一方の単独名義であった場合には、相手方の同意がなくても売却することができるでしょうか?
所有者であれば、単独で自由に不動産を売却できそうですが、この場合でも、相手方が自宅に居住しているケースでは、事実上、売却することができません。勝手に売却手続を進めた場合には、相手方がすんなり出て行ってくれることは期待できず、そうすると、買主に不動産の引渡しをすることができないため、売却は不可ということになります。やはり、相手方の同意を得て、しかるべき時期に相手方に出て行ってもらう段取りをつけなければ、売却を進めることはできないのです。

では、単独名義であり、かつ、相手方が自宅に居住していないという場合はどうでしょうか。
この場合は、所有者の判断で売却すること自体はできてしまいます。ただ、自宅不動産が財産分与の対象になる場合は、財産分与の中で相手方の潜在的持分に相当する額を清算しなければならなくなりますし、相手方の同意なしに売却すると、場合によっては無用な感情対立を生み、離婚協議がスムーズに進まなくなるというリスクが生じることもあります。
個別具体的な事情や状況に応じて、慎重に検討した方がよいでしょう。

1-2.オーバーローンでローンを完済することができない

オーバーローンとは、残ローンが売却価格を上回り、自宅を売っても残ローンを完済できない状態です。
オーバーローン状態の場合、完済するに足りない分を自己資金で工面できない限り、一般的な方法で売却することはできません。ローンが残っている限り、その不動産に設定された金融機関の抵当権は消せないので、買い手がつかないのです。

2.自宅不動産を売ることができる場合

上述したところに照らすと、共有者全員と相手方の同意があり、かつ、住宅ローンがない場合か、あったとしても売却時に完済できるという場合には、離婚調停中であっても自宅を売却できる、ということになります。

3.自宅が財産分与の対象になる場合の清算方法

3-1.自宅が財産分与の対象になるケースとならないケース

財産分与の対象になるのは、「夫婦が協力して形成した」といえる財産です。
したがって、夫婦のどちらかが婚姻前からもっていた不動産は、財産分与の対象になりません。
ただし、婚姻前の取得であっても、相手方も取得資金を負担していた場合や、婚姻後も住宅ローンを支払っていたという場合は、少なくとも部分的には財産分与の対象になり得ます。

また、婚姻後に取得した不動産であったとしても、一方が相続によって取得したものや、一方の親からもらったお金で取得したものは、財産分与の対象になりません。
それらは、「夫婦が協力して形成した」とはいえない財産になるからです。
よくあるのは、頭金部分は一方の親に出してもらい、残金は住宅ローンで支払っているというケースですが、この場合、頭金部分は一方の特有財産(財産分与の対象外)となり、同居中に住宅ローンで支払った部分は財産分与の対象になります。親から頭金を出してもらった場合には、財産分与の対象部分と対象外の部分に分けて清算する必要があるということです。

また、自宅を売ってもローンを完済できない「オーバーローン物件」は、基本的には財産分与の対象になりません。

3-2.自宅を売却した場合の清算方法

財産分与の対象になる自宅不動産を売却した場合、その売却益は夫婦で分配しなければなりません。
例えば、不動産が2000万円で売れ、諸経費と残ローンが合計1000万円だったとしたら、売却益は1000万円ということになります。
分配の割合について、ここではわかりやすく基本的な2分の1ずつとすると、夫婦が売却益1000万円を2分の1ずつ(500万円ずつ)受け取って清算することになります。

離婚調停中に自宅を売却する場合、自己判断で行動するとトラブルのもとになります。迷ったときには弁護士までご相談ください。

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